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Rapport n°1 : "Développement urbain : les nouvelles contraintes"

Des tendances similaires sur tous les continents

On rapporte ici quelques exemples de métropoles qui permettent d'illuster le propos tenu précédemment.

Moscou
Moscou intra-muros se caractérise par une domination absolue de l'habitat collectif. Dans les dernières décennies de la période soviétique, la production de logement moscovite fut à peu près exclusivement réalisée en collectifs verticaux de grande série. Cependant, ce nouveau mode d'habitat fut salué et vécu comme une promotion, et aujourd'hui encore, il demeure positivement associé au statut de citadin.

Le territoire est délimité par une ceinture autoroutière à environ 20 km de distance du Kremlin, et au-delà de cet anneau autoroutier commence ce qu'on appelait la zone des loisirs ou zone verte. Avec le développement du marché immobilier s'y développe une importante activité foncière, entièrement adonnée à des formules d'habitat individuel. Ce sont les traditionnelles datchas qui deviennent aujourd'hui cottages.

La tradition de la datcha (résidence d'été) est ancienne, mais celle-ci n'a cessé d'être élitiste que dans la dernière période de l'ère communiste. C'est dans le cadre des «coopératives de jardinage », qui permettaient aux moscovites de compléter leurs ressources, que ce concept se popularisa. Puis l'autoconstruction mua les cabanons de jardin en datchas lorsqu'il fut permis d'y construire durablement. Depuis les années 90, la libéralisation économique et la naissance d'un marché foncier ont multiplié les offres autour des villages ou sur des sites nouveaux. Le concept de cottage, c'est à dire d'une maison en dur, avec un confortmoderne, s'est superposé à celui de datcha, en bois, tandis que les datchas elles-mêmes s'équipaient pour des séjours d'hiver. La perspective d'une installation définitive est donc de plus en plus envisageable.

Au total, le phénomène atteint une ampleur considérable, puisque les deux tiers de la population moscovite ont directement, ou par parenté, accès à une datcha. Le monde des datchas est cependant encore loin d'être équipé pour un quotidien citadin, et le statut d'urbain reste encore historiquement et mentalement lié à l'appartement, mais les routes d'accès s'améliorent et les mentalités évoluent. On ne peut donc exclure l'hypothèse d'un dédoublement de Moscou :à la ville collectiviste répondrait, à terme, un Moscou individualiste.

On peut aussi noter un autre phénomène, relativement marginal dans Moscou intramuros, mais extraordinairement actif dans l'agglomération, l'apparition de quartiers pavillonnaires ou d'immeubles résidentiels de standing. Immeubles collectifs de standing ou pavillons luxueux, ces opérations ont en commun un souci sécuritaire calqué sur leurs homologues américains : barrières électriques, garde permanente, parkings souterrains, services communs pour les résidents. Ce nouvel urbanisme pavillonnaire en résidences protégées est en train de se développer intensément dans tous les secteurs périphériques de l'agglomération en dehors des limites administratives de la ville.

Le Caire
Deux tendances opposées peuvent être observées au Caire. D'une part, la verticalisation de la vieille ville, ayant pour objectif de rentabiliser un sol cher, prélevé sur le précieux delta, et d'autre part une extension périphérique de la ville sous forme de nouveaux quartiers. En effet, on voit se développer de plus en plus de logements résidentiels hauts de gamme d'un nouveau type le long des routes des déserts, à proximité d'un accès autoroutier. Ce sont des sortes de edge cities (en référence aux villes américaines qui se sont développées au niveau des noeuds autoroutiers) privées, fermées et gardées, qui correspondent à la nouvelle image de la cité pour l'élite islamisée. Le grand attrait de ces colonies résidentielles, outre l'aspect sécuritaire et un environnement moins pollué, tient à la présence de discothèques, de clubs, de parcs à thème et d'attractions touristiques.
Cette nouvelle tendance du marché provient en fait de la demande des classes aisées déçues par l'urbanisme des villes nouvelles et désireuses de fuir une métropole devenue trop tumultueuse.

Delhi
A Dehli, c'est la prolifération des lotissements illégaux qui a contribué de manière décisive au développement des périphéries. Essentiellement, il s'agissait à l'origine de terres agricoles non urbanisables, achetées par des promoteurs peu scrupuleux aux fermiers des villages alentours maintenant rattrapés par la ville, et revendues à des particuliers après division en lots. Ces lotissements ayant été développés hors de tout règlement d'urbanisme, ils ne sont pas reconnus par la municipalité et sont considérés comme illégaux.

Depuis le milieu des années 90, la progression de la consolidation des habitations de nombreux bidonvilles s'accompagne d'ajouts fréquents d'étages, pour accueillir une famille qui s'agrandit ou pour louer une pièce et profiter ainsi d'un revenu complémentaire. On assiste ainsi à un processus de densification résidentielle parfois considérable, dans des quartiers déjà congestionnés aux ruelles toujours aussi étroites.

On observe par ailleurs une déconcentration des classes aisées vers les périphéries rurales, qui se traduit par une compétition pour l'usage du sol dans la ceinture agricole autour de la ville, et plus spécifiquement pour ses farm houses. Ces propriétés étaient à l'origine de véritables fermes au sein d'exploitations agricoles, et régies à ce titre par des règlements d'urbanisme spécifiques destinés à limiter l'expansion des surfaces construites par rapport aux espaces naturels ou cultivés. Aujourd'hui la vocation agricole de tels domaines est souvent détournée, et ce ne sont plus que villas luxueuses et spacieuses, entourées de vastes parcs paysagers protégés par des enceintes murées. Elles se sont développées pour une population à hauts revenus, qui dispose ainsi de véritables havres de paix et de verdure aux portes d'une capitale parmi les plus polluées du monde.

Mises devant le fait accompli, les autorités ont maintenant tendance à changer les documents d'urbanisme et à permettre la division de propriétés en vue de réalisation de lotissements résidentiels.

Cependant, en l'absence d'un réseau de transport public efficace desservant l'aire métropolitaine, c'est encore l'augmentation spectaculaire des moyens de transport individuels qui a rendu possible l'établissement de quartiers résidentiels de moyen et haut standing dans les franges rurales, pour ceux qui peuvent supporter financièrement le coût de longues navettes quotidiennes en voiture.

Villes américaines
Aux Etats-Unis, autour des plus grands foyers de peuplement, le processus d'étalement est amorcé dès la première moitié du XIXe siècle. C'est toutefois après 1850 que l'étalement s'intensifie sous l'effet d'une croissance plus soutenue des populations de ces grandes villes, à mesure aussi que sont déployés des moyens de transport collectif (tramways, trains) permettant aux développeurs immobiliers de proposer de nouveaux espaces résidentiels cherchant à satisfaire les besoins de classes moyennes en développement. Ce processus est d'abord une construction sociale : la dispersion résidentielle obéit à des logiques de différenciation et d'éloignement vis-à-vis des milieux populaires, enserrés dans les quartiers anciens constituant alors, par la continuité de l'immigration, autant d'enclaves ethniques.
Avec la fin du XIXe siècle, le développement des services contribuant à élargir l'assise des classes moyennes et l'intégration économique d'immigrants arrivés avant 1870 autorisent une nouvelle impulsion de l'étalement, même si la production foncière et immobilière procède d'ensembles encore souvent modestes, le long d'axes desservis par les tramways ou en îlots autour des gares. En effet, la limite de l'étalement tient encore aux moyens de transport. L'ère de l'automobile, dont la production en grande série débute réellement durant les années 1920, permettra assurément un véritable boom immobilier suburbain.
Les programmes d'infrastructures routières et autoroutières convergent pour intensifier la suburbanisation qui ne se limite désormais plus aux abords immédiats des grandes villes. En même temps, la construction sociale de la suburbanisation se modifie, car la standardisation et la production en grandes séries des modèles de logements, la nature des terrains utilisés, la taille des parcelles, autorisent désormais des coûts d'acquisition plus faibles et ouvrent ainsi l'accès aux suburbs ou banlieues à des ménages beaucoup plus nombreux.

Durant les quatre dernières décennies, l'étalement s'est poursuivi mais en changeant de nature. En effet, la suburbanisation résidentielle a pris d'autres tournures et surtout, ne constitue plus le seul moteur de l'étalement. Ce n'est plus seulement la fonction résidentielle qui se déconcentre et se disperse, mais toutes les fonctions, ce qui concourre à donner un visage beaucoup plus hétérogène aux banlieues. Ceci explique que même dans des agglomérations connaissant une croissance démographique très modeste, se traduisant par une demande modérée en nouveaux habitats, on puisse encore constater d'importantes augmentations des surfaces urbanisées.

Finalement, le modèle de la maison individuelle entourée de son jardin, desservie par des infrastructures routières développées, s'est ainsi imposé comme le modèle de référence de l'habitat pour les familles américaines.

Depuis une dizaine d'années environ, le New Urbanism se présente sur la scène architecturale et urbanistique américaine comme une alternative à l'étalement urbain. Il propose la réalisation de lotissements où le principe de la maison individuelle cohabite avec celui de la maison de ville, où la figure du piéton est réhabilitée, et où, de ce fait, la densité de construction est largement supérieure aux banlieues et périphéries traditionnelles. Ce courant se propose aussi de donner une identité au lotissement, susceptible de véhiculer un sens de la community.

Par ailleurs, une nouvelle forme d'habitat prend aujourd'hui une ampleur de plus en plus importante. Ce sont les gated community, dont la première, construite en 1854 par un businessman, a été conçue comme un lieu de retraite à distance raisonnable de Manhattan. Aujourd'hui cependant, il ne s'agit plus uniquement de ghettos dorés, mais de produits de consommation destinés aux classes moyennes et moyennes supérieures, différenciées socialement et ethniquement. On y retrouve en effet une population blanche, mais aussi des populations hispaniques ou asiatiques. Ainsi, chaque gated community associée à un type de localisation et à un type de population semble correspondre à un segment de marché immobilier. On ressent alors la volonté des promoteurs de couvrir l'ensemble du marché solvable d'accession à la propriété. D'ailleurs, 80 % des lotissements neufs construits aux Etats-Unis sont des gated community.
Il s'agit donc d'une forme résidentielle extrêmement diverse dans sa nature, dont il est difficile de ne retenir que l'archétype du ghetto doré sécuritaire.

Alors que l'on en dénombrait déjà 2 500 dans les années 50, on compte aujourd'hui environ 20 000 communautés de ce type aux USA. Certaines pouvant accueillir jusqu'à près de 20 000 personnes, il est estimé qu'elles regroupent 8.4 millions de personnes.