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Rapport n°6 : Transports collectifs urbains

Valorisation immobilière : les TCSP dans une combinaison de facteurs

Le schéma d'accessibilité générale, qui constitue un potentiel, est transformé par les TCSP. Cette transformation est souvent importante dans les rubans urbains desservis par les TCSP. A Montpellier, par exemple, la durée du trajet de la gare aux universités a diminué de 50%, le trajet du grand quartier périphérique de La Paillade au centre-ville a diminué de 30%. A Nantes, Orléans ou Montpellier, le TCSP donne accès à 30 ou 40% des emplois, à 80 ou 90% des établissements d'enseignement supérieur de l'agglomération et à 30 à 40% des surfaces commerciales. Vue ainsi, l'accessibilité est une ressource comme une autre, et elle contribue à la formation des prix fonciers et immobiliers au même titre que le paysage, la qualité du bâti, le voisinage social ou la population scolaire.

Pourtant, la mise en évidence de l'effet du tramway sur la formation des prix est difficile, tant les prix dépendent de multiples facteurs qui jouent en combinaison les uns avec les autres. A Nantes, on peut tout de même faire apparaître que 25% des logements neufs et une même proportion de bureaux neufs ont été construits dans les rubans desservis par les lignes de tramway. On relèvera que ces proportions sont un peu supérieures à la superficie des rubans, de l'ordre de 10% de la surface urbanisée, mais il est vrai aussi que les rubans, dessinés autour de grands axes empruntés par les TCSP, regroupaient déjà le quart de la population agglomérée. A Strasbourg, il apparaît que les loyers ont augmenté plus vite dans les rubans desservis par les lignes de tramway qu'ailleurs dans l'agglomération, mais la requalification de l'espace public entraînée par l'insertion du tramway a également joué son rôle en déclenchant un mouvement de rattrapage de prix inférieurs en raison de la médiocre qualité urbaine des quartiers traversés.